Guía hipotecaria
¿Cómo es la compra-venta de una vivienda?
Con la firma del contrato de compraventa el comprador adquiere la propiedad de la vivienda a cambio de un precio.
Este contrato se formaliza en Escritura Pública ante Notario, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Vivienda de segunda mano
Para comprobar la titularidad del vendedor, solicita una copia de la escritura de propiedad con nota de la inscripción en el Registro.
Puedes comprobar la situación de cargas de la vivienda solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad. Si vas a financiar la compra con un préstamo hipotecario, la entidad se encargará de realizar esta verificación, así como todos los trámites necesarios para la firma.
Asegúrate de que la vivienda no está arrendada, y de que están pagados el último recibo de la Contribución (IBI) y las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
Si existe una hipoteca o embargo sobre la vivienda que vas a comprar, los gastos de cancelación corresponden al vendedor.
Solicita una copia de los Estatutos de la Comunidad para conocer tus futuros derechos y obligaciones. Comprueba si existe algún gasto extraordinario cuya parte proporcional tengas que asumir como nuevo propietario.
Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de Plusvalía.
¿Qué gastos tiene la compra-venta de una vivienda?
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente según la Comunidad Autónoma, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más habituales son el 6% y el 7%.
Solicita al promotor información sobre las características de la construcción, servicios del edificio, así como una copia de los planos.
Comprueba que existe licencia de obras, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda.
El promotor debe garantizarte las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, por medio de un Contrato de Seguro o de un Aval Bancario.
Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca, corriendo de su cuenta los gastos de cancelación. También corresponden al promotor los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal.
Vivienda nueva
Gastos de la compraventa en vivienda nueva
IVA: 7% del importe escriturado. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (5% del importe escriturado).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): la base de cálculo es el valor escriturado y el tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe (varía entre el 0.1% y el 1%).
¿Qué es el IBI (impuesto sobre Bienes Inmuebles)? Se trata de un impuesto que grava la titularidad de la vivienda Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.
Plusvalía: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la propiedad. Es un porcentaje, determinado por cada ayuntamiento, que se aplica sobre la diferencia de valor entre la venta anterior y al actual. Aunque legalmente corresponde al vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo pague.
El comprador: Los impuestos que gravan la transmisión de la compraventa, es decir, IVA o ITP, y AJD, en el caso de que la transmisión esté sujeta a IVA, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de constitución de Hipoteca.
El vendedor: Le corresponde pagar la Plusvalía y debe estar al corriente del pago del IBI.
Gastos comunes en la compraventa
Notario: los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de copias... La matriz (original) corresponde pagarla al vendedor, y el resto de copias al comprador.
Registro: el importe de los honorarios por la intervención del Registrador dependen del importe escriturado y del número de asientos de presentación.
¿Qué pasos tengo que seguir antes y después de firmar una hipoteca?
El importe de escrituración de la vivienda que adquieres debe ser el precio real de compra. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, el Ministerio de Economía y Hacienda puede realizar liquidaciones complementarias, e imponer sanciones si estas diferencias exceden ciertos porcentajes.
Firma simultánea Al solicitar un préstamo para comprar la vivienda, tanto la escritura de compraventa como la de hipoteca suelen firmarse al mismo tiempo.
La entidad financiera se encarga de realizar todos los trámites necesarios para asegurar la operación.
En el momento de acudir al Notario, firmas dos escrituras diferentes: la compraventa de su vivienda con el vendedor, y el préstamo hipotecario con la entidad financiera.
Intervinientes en la compra-venta
Vendedor: está obligado a entregar la vivienda libre de arrendatarios y libre de cargas, (excepto en el caso de que el comprador se subrogue en la hipoteca) y al corriente de pago de la Contribución y de los recibos de la Comunidad.
Comprador: está obligado a entregar el precio acordado en el momento de formalizar el contrato.
Notario: da fe pública de la autenticidad de la declaración de voluntad de las partes y de que la escritura se ha redactado conforme a las leyes vigentes.
Intervinientes en la hipoteca
Prestatario: el titular del préstamo; se obliga a la devolución del mismo en cuotas periódicas en un plazo y a un tipo de interés pactado.
Prestamista: la entidad financiera que concede el préstamo.
Notario: da fe pública de que el contrato se firma cumpliendo los requisitos legales.
Gestor: profesional colegiado que realiza por cuenta de la entidad todos los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones de impuestos y la inscripción registral.
Una vez firmadas las escrituras, nos encargamos de realizar todos los trámites: Las escrituras deben presentarse en la Oficina Liquidadora para pagar los impuestos correspondientes y poder inscribirse en el Registro.La inscripción de la compraventa en el Registro asegura la propiedad del comprador frente a terceros.
Una vez inscritas ambas escrituras, le entregaremos primera copia de la escritura de compra y una copia de la escritura de préstamo, así como las facturas de los importes abonados y la liquidación de la provisión de fondos realizada.
El plazo para la entrega de esta documentación depende del Registro correspondiente: puede variar entre 6 meses y un año.
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